こんにちは！お世話して下さい！(切実)
今日も元気にオヤのすねかじって好きに仕事してます、すねっかじりムスメのまいくまです。
私、10年程前から母上と夢の“カフェ”を営んでおります。
今回は前回に引き続き、飲食店の“物件探し”について更に深堀ってお話していきます。
そうです！！我々経営者が日夜求められているもの…それは！！？
決・断・力！！
はい。すねっかじりムスメの分際で偉そうにすみません。
この“物件探し”につきましては紛うこと無く母上の英断による功績にございます。
とにもかくにも、どんぶり勘定の我々2人で始めて10年続けてこられたのは
お店の場所
これ大分大きかったんじゃないかな〜と思います。
これから飲食店やるんだ〜って方たちの判断材料に少しでもなれれば儲けもん！！
居抜き一択
なんとな〜く土地勘のあるエリアに絞って店舗を探し始めた私たちでしたが
内見を申し込んだ物件は、重飲食可の居抜きのみ！！
飲食店として借りられる物件は大体が『スケルトン』か『居抜き』の大きく2種類。
(＋飲食店じゃなかった店舗の転用。これは数が少ない上にハードルも高いので一旦置いておく。)
スケルトン物件▶コンクリむき出しのまっさらな状態。お金さえかければ自由度高く、理想のお店が作れる。
居抜き物件▶前のお店の設備・内装が残った状態。改装費・設備費は大分抑えられる。キッチン・客席・トイレなどのレイアウトは変えられないことがほとんど。
初期費用を抑えるなら、圧倒的に居抜き一択！！
母上は開業資金は当面の運転資金も含めて800万円。
「これ以上出すことになったらオープンした後でもヤメる！！」
言うてたような、言ってなかったような。
そして更に更に！！
この時点でフードメニューの方向性も決めておかなきゃならんのです。
なぜなら！物件によって『軽飲食のみ可』『重飲食可』が決まっています。
なので、カフェ（軽飲食）なら選択肢は広めですが、重飲食の居抜きを軽飲食で使うとオーバースペックになりがちって所が難です。（無駄にランニングコストがかかっちゃったりとか。）
軽飲食▶カフェ、喫茶、パン屋など。煙・ニオイ・油が少なめ。排気・給排水の設備が軽くて済む。
重飲食▶焼肉、ラーメン、中華、居酒屋など。煙・ニオイ・油が多い。強力な排気ダクトや太い給排水が必要。
我々どんぶりオヤコの場合はですね、
【私：カフェが好き。】×【母上：料理が好き。】×【資金：あんま無い。】だった故、
重飲食可の居抜き物件を探してました。
結果、奇跡的に土地勘がある上に自宅から激近！！の
居酒屋さんの居抜きで重飲食仕様の店舗を借りることが出来たんです！！
居抜きの光と影
物事には何事にも光があれば影もあるんですね〜
カッコつけてみた。笑
居抜き物件のメリットとデメリットのお話です。
居抜き物件のメリット
改装費が抑えられた
改装費が予算内の300万円で収まったのは居酒屋の居抜きに入れたお陰です。同じ広さの店をスケルトンから営業出来る状態にもっていくには600〜800万円。最低でも倍以上はかかるとな。
厨房設備をそのまま使えた
前の居酒屋の店主の方が飲食店は引退されるってことで、厨房設備も調理器具もそのまま置いていってくれたんです。冷蔵庫、コンロ、シンク、作業台。使いこなせなくて処分したものもあったけど、処分費とか手間とか差し引いても助かりましたよ〜業務用品は高いですから…
居抜き物件のデメリット
2人でやるには広すぎました。笑 テーブル16席、カウンター8席。客席数は調整できるにしても、居抜きで厨房の形は超横長だったのでワンオペの形状ではなかったんです。厨房3人、ホール1人でシフト組んでフォローし合いながら回す広さ。オープンし立てで客足もオペレーションも安定しない時期から、想定以上の人件費がかかる事態に…
そうなんです！この人件費が運転資金をじわじわ圧迫していくんです…その壮絶な資金繰りのお話はまた別の機会に。（母上に話を聞くのも怖い。笑）
居抜きは『初期費用』は抑えられる。でも物件の広さは家賃に人件費…『ランニングコスト』としてずぅぅっとついてまわる。ここ、契約前に冷静に計算しておくべきでした。できないから“どんぶりオヤコ”なわけですが。笑
決める勇気と下準備
母上の飲食店開業宣言から始まって
物件を探し始めた時、私も母上もパートとして各々働いていました。
私は物件が決まって、内装工事が始まる〜(オープンの2ヶ月前)位までパートしてたんですが
そういや母上は結構早々に仕事辞めてたよな〜と思い聞いてみたんです。
「母上、お店始める前っていつまで働いてたっけ？」
「なんで？」(う…な、なんか怖い？)
「いや、どうだったけな〜と思って。確か物件決まる前に辞めてたよな〜って。」
「まいくまが『ダラダラ仕事してたらいつまでたってもお店オープン出来ないよ！』って言ったんじゃん。」(おぉ、めちゃおこ！そしてすっかり忘れてた。言ったような、言ったような…なんか言った気がしてきた。)
「え…それで辞めたの？」(恐る恐る)
「まぁ、そうだね。もうそのことはほっといて下さい。」
はい。すみませんでした。当時色々あったそうで…
ラッキーだったのは、母上が仕事辞めてから半年位で物件の契約までこぎつけられてたから。
半年？長くない？って思いますよね？
でも体感的には半年で済んで良かった〜って位に飲食店の好条件物件っていうのは少ないです。
個人でやれる規模の店舗ってなると特に。故にライバルも多いので、一番慎重にならなきゃいけない局面なのにスピードも要求されます。
私の母上への“仕事やめれば提言”も毎日いつでも内覧に行ける様にという意図だったんでしょうが
実際には自分たちのやれる規模で、払える家賃の範囲内でっていうと内見4件出来たか出来ないか位でした。
住む家と違って、住んでみて気に入らんかったら更新の時引っ越そ〜って訳にはいかないのが飲食店の物件探しです。
母上の何が英断だったかって、たった4件見たか見ないかの内に「ここでヤル！」って決めたこと。
すごくないですか！？ちょっと前までパートのおばちゃんで、一念発起して自分の結構な割合の資産ぶっこむ！！ってなったら10件とかもうちょっと色々見てから決めたいな〜って思っちゃいそうなもんですけど。
まぁ思い返すと実際に内見に行けた数は少なかったけど、“判断”のための下準備は出来る限りやってたんだろうなと思う。怖くてあんまり詳しく聞けないけど。笑
ちなみに私は内見行った所は全部「ここイイじゃん！」の“住めば都”脳で、決断は簡単にしちゃうけど冷静な判断は出来ないすねっかじりムスメ丸出しタイプ。でした。多分今は成長している。…はず。
ヨシ！お店やるぞー！！
で、翌日には無職！！
は色々困ると思います。笑
でも、いつでも内見に行ける環境を整えておくのは開業準備初期段階で悪手ではないかと！！
次回予告
飲食店の物件探しのお話、たっぷり2回に渡って語らせていただきました！
さて、無事にお店の場所が決まったどんぶりオヤコ。
次はいよいよ「カフェ開業までにやったこと、全部話す」の巻。
やらなきゃいけないことは白目むく程あるのに、二人三脚の足がもつれにもつれて全く前に進めない
どんぶりオヤコの開業準備のリアル。お楽しみに♥
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